密集的楼市调控并不妨碍上半年房企的业绩闪亮，先让数据说话：
如果说今年1、2月份房企高增长的业绩与去年销售火爆及年底藏货有关，那么在“3.17”以来全国近60个城市或地区密集刮起的新一轮楼市调控风暴下，限购、限贷、限价、限售、限商住、限离婚……这些销售“障碍”仍没有阻挡大房企半年业绩的继续高增长，究竟是什么原因?这背后的逻辑是什么?下半年这种高增长能否持续?
券商中国记者采访的多位业内人士将共同为大家揭开这背后的秘密。
“大象跳舞”的三个逻辑
从上半年全国的房地产形势看，销售面积和销售额的累计同比增速是逐月下降的，这意味着整个市场蛋糕不会变得更大，这时我们看到大型房企跑的速度更快了，累计同比增速远高于行业平均水平。
先来看两张对比图：
逻辑一：有规模才有江湖地位，排名靠前资源多
上半年，大型房企都在拼命往前冲、争排名，业绩增长迅猛。中国指数研究院的数据显示，截至6月30日，超级阵营(突破1000亿)由于融创和中海的加入，企业数量增加至7家，平均销售额增长39.26%，达1848亿元;第一阵营(500-1000亿)新增龙湖、金地、绿城、招商蛇口、鲁能5家企业，企业数量共计7家，平均销售额达651亿元。
新城控股高级副总裁欧阳捷接受券商中国记者采访时认为，冲业绩争排名，主观原因是这些房企意识到“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，只有跑得快，在排名上才能过得去。为什么大家要去冲?因为担心被抛弃掉。2013年讲城市分化时，中小房企就被购房者、金融机构、供应商、政府等抛弃了;2014年银行说只做百强房企贷款，其他只收不贷;2015年基金说只做百强房企;2016年供应商也这么说了。
“现在银行收的非常紧，放款首先看你排名在不在百强，不是百强就不考虑了，那你就基本没有新增贷款了。未来银行不排除收到50强的可能性，那时50强外拿不到银行贷款，那你的发展速度会一落千丈，意味着被抛弃了，以后不可能有大发展了。你不激流勇进，就不进则没(沉没)了，可能会断崖式下跌，因此大家现在都有百舸争先的劲头。”欧阳捷说。
欧阳捷认为，大家争排名的客观原因是，排名越靠前，获得资源越多。第一是人的资源，大家都愿意去蒸蒸日上的企业，往大企业走，增长快的大企业好招人。第二是资金资源，只有大房企才能从银行拿到钱，大房企拿到开发贷后就去买地，然后把土地抵押再获得开发贷，接着再把在建工程抵押去拿开发贷。今年房企开发贷增速提高其实源于大企业开发贷的增长，中小房企跟开发贷关系不大。第三是土地资源，大企业获得更多资金资源，有了钱就可以增加城市布局，多拿地土地资源就多了。
“人、钱、地三个资源都有了，剩下就是开发的事了，就比较简单了。”欧阳捷说，大象跳舞，跑的比兔子还快，就是这个原因。
逻辑二：大企业优势凸显，严调控反而更有利
单从大型房企上半年销售业绩同比增幅看，似乎“史上最严”一轮调控的影响并不大。
中国指数研究院企业研究总监蒋云峰接受券商中国记者采访时认为，现在的调控政策，其实是利好大企业的。因为在规模效应下，越是调控，大企业相对小企业的优势越大。如大企业融资成本低，小企业可能融不到资，更别说成本是多少。另外，无论是营销能力还是拿地能力，特别是拿地时，大企业的品牌优势也非常明显。因此在现在的调控政策下，大房企市场份额扩张比较快，中小房企业绩下降比较快。
民生证券研究院院长管清友也表示，在房地产企业融资收紧下，有限的资金流向信用资质更好的大房企。相比小房企，大房企融资渠道更加多元化，融资能力更强，因此能更好应对强监管下的流动性压力。
“从调控的角度讲，其实大家受到的抑制(限购、限贷、限价)是一样的，但问题在于目前情况下，中小房企容易产生烂尾、卷款跑路，所以政府在其他很多方面会向大企业倾斜。”欧阳捷说，比如上海拿地要按评分，评分排名靠后不可能拿到地;有些地方政府在土地出让时会设置条件，必须交多少保证金而且要在账上停留多少时间才行，中小房企就不可能有那么多钱放在那，一天的利息损失不得了，而且本身也没那么多钱。
逻辑三：全国布局，抓住弱二线、热点三四线补涨机会
观察上半年销售业绩靠前的大型房企，基本都有广泛的全国化布局，除了一二线城市的主要贡献外，热点三四线城市的前瞻性战略布局也为业绩增长奠定了基础。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时指出，大企业的销量是随着全国销量变化而变化的，上半年全国销量仍是正增长，大企业市场份额提升速度更快，相比市场蛋糕的增长又多分了一块蛋糕。
另外，一些增速较快的企业，如碧桂园、恒大、融创、中南、中梁等在一些弱二线和三四线城市布局比较多。“今年上半年一线量缩，二线分化，强二线调控后也量缩，弱二线量还在增，三四线大部分是增的，所以在弱二线、三四线布局较多的企业上半年增速比较好看，增速比较强劲。”杨红旭说，融创除了因为前两年拿地和并购项目多，今年上市推广量大，对上半年的增速起到支撑作用外，这两年在改变策略，不再紧盯着一线和核心二线，弱二线太原、石家庄、青岛拿地很多，已经慢慢下沉到弱二线和三四线了。
某大型上市房企有关负责人接受券商中国记者采访时也认为，一线销售还可以，影响没有外界说的那么大，而三四线对一些企业贡献较大，三四线的补涨带来了增量部分。
不过，从上半年的千亿房企名单看，融创显得有点与众不同，其主要布局在一线、环一线及核心城市，并没有像其他房企那样在三四线广泛布局，而且卖的都是中高端住宅，为何也能以高速增长冲进半年千亿俱乐部?
对此，一位不愿透露姓名业内人士接受券商中国记者采访时表示，大企业是全国化布局，还有一些没有调控的二线城市给他们增加了贡献，这些地方“东方不亮西方亮”，带来增长溢出，仅仅靠三四线城市其实是不够的。“融创就是因为提前在中西部做了布局，调控之前有一些收获，如郑州。”他说，同时，调控之下的需求结构调整对融创反而是利好，因为限购限贷情况下，部分刚需或改善需求会选择一步到位，买最好、最合适的高端精品，而在政府限价情况下，融创响应政策合理定价，最终赢得市场。
下半年预测：房企业绩增速低于上半年
尽管从大型房企上半年销售业绩同比增幅看，“史上最严”一轮调控的影响并不明显，但是从月度销售额来看，部分房企的销售额也有逐月减少的趋势。5月，中国指数研究院监测的10大龙头房企中，有6家房企销售额连续两个月环比下滑。
蒋云峰指出，从4、5、6月份可以看出，其实大房企的后劲儿还是有一定的影响，整体来说，大家对下半年并不是特别看好，增长不会那么快，但大幅下降可能性也不大，预计大房企下半年销售业绩会增幅回落或增幅平稳。
对于下半年房企销售额是否会保持上半年的高增长趋势，欧阳捷认为，下半年房企销售额增速肯定会往下降，但是增长依然会比较快。因为排名前23强房企的市场份额从去年底的26.8%已经迅速提升到今年1~5月的39.9%，从目前趋势看，很可能明年就会占据50%的市场份额，增速是非常快的。“全国整个销售的平均增速才百分之十几，这些房企跑的这么快，平均百分之五六十的速度，市场份额怎么会不大呢。”他预计，下半年大型房企的销售增速相比上半年会放缓，但还是会远远超过行业平均水平。
杨红旭则认为，下半年房企分化会进一步加剧，主要是降温城市数量会进一步增加，一线、强二线和环都市圈，甚至一些普通二线和强三线都会降温，总体讲，下半年销售增速会进一步下滑，只有在三四线布局较多的企业下半年成交还会保持较快增长。
